有个做照明工程朋友在某开发商处抵顶了一套房子，结果最近发现被其他法院查封了，再仔细一查更吓人，这些房屋之前还做过抵押，这一切都让这个朋友头大了，来咨询我的意见。朋友遇到的这个情况，其实就涉及到了房地产开发商可能背负的债务种类，以及这些债权人利益该如何保护的问题，今天我们就来谈一谈。
房地产开发是一项很烧钱的事，开发商为了开发某一项目常常也会发生借贷或欠付工程款。开发商取得土地使用权后乃至项目开发过程中，可能会以土地使用权抵押或者在建工程抵押的方式贷款，而具体开发工程中，开发商常常会拖欠承包人的工程款；在商品房预售过程中也可能将购房者的购房款挪作他用，导致无法交房等。上述种种行为，都能导致开发商对外欠款。
对于开发商对外欠款的清偿顺序，今年年初最高院以一个批复的形式作出司法解释予以规定，这个文件就是《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）。该批复明确：“建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理”，也就是“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”，由此可以得出：建设工程价款优先受偿权＞抵押权和其他债权。
而根据抵押权的一般规则，抵押权＞其他债权。
法释〔2023〕1号最重要的一点就是特别强调了保护商品房消费者的合法权益。该批复第二条：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”
该批复第三条：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
对于第二条来说，之前有过类似规定；对于第三条来说，这一观点颠覆了有些法院之前的态度，之前此类案件，如果买受人要求退房，则其要求返还购房款的请求从物权期待权变成了普通债权，受偿顺序靠后。最高院的这一观点将返还购房款的债权请求也予以侧重保护。
从第二、三条的内容我们能够看出，商品房消费者要求交付房屋或返还购房款的权利＞建设工程优先受偿权、抵押权和其他债权。
综上所述，商品房消费者要求交付房屋或返还购房款的权利＞建设工程优先受偿权＞抵押权＞其他债权。
